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孙宏斌:新形势下融创中国的判断和选择即时开

更新时间:2019-11-15

  11月5日,在民生银行的不动产金融年会上,融创中国董事长孙宏斌做了主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲。

  在演讲中,孙宏斌主要说了三点,包括房地产调控、未来房地产整体规模和房地产行业的负债总量问题。

  从上台到下台、从开始到结束20余分钟内,孙宏斌以数据及案例的形式带出了6大观点。

  1、中国经济是否还依赖房地产(中国房地产是否还能影响中国经济),最终决定因素都在“国策”。房地产相关行业在GDP中要占到30%,如果这个行业的卖地收入加上税收收入,则会占整个财政收入的40%,整个行业占的资源太多,导致它的走向非常重要,已经逐渐上升到政治高度的国家战略层面。在未来,中国经济是否还依赖房地产(中国房地产是否还能影响中国经济),最终决定因素都在“国策”。

  2、每年不低于16万亿的房地产市场规模还将会持续很多年。从城市化率到改善型需求,从增量市场到存量市场,按照正常发展每年不低于16万亿的房地产市场规模还将会持续很多年。

  3、要提高一个企业的综合竞争力,首先要看的是布局和土储质量,其次是看的品牌、产品、服务等综合竞争力。因为这个行业分两段,一段是前面投资,后面是做产品,投资做错了的话,做什么产品都亏钱,所以布局和土储很重要。

  4、并购是解决风险最快的方法。如果走正常的司法拍卖流程,有很多风险暴露出来,到你违约再到最后你把它拍卖掉,大概平均需要四年时间,快的话需要三年时间,但是并购的话三个月或者半年就解决了,所以并购是化解行业风险的最好方法。地产行业的风险就是经济风险,就是金融风险。并购是化解行业风险的最好、最快方法。但是在额度上,还是并购贷上,给予的支持都很少。

  5、5年后TOP5房企占行业30%左右。因为每个行业,比如汽车行业中国前五名是51%,啤酒行业是73%,空调行业78%,手机行业83%,所以5年后TOP5房企占行业30%左右。

  6、关于楼市限价。从16年开始限价,预测的17年“两会”到“十九大”再到18年“两会”乃至到今已经有四个年头了,政策仍然没有放开。从去库存到限价,对于一二线城市以及强三线城市是不适用的,库存早已去化完成,所以就出现倒挂现象,并且把风险挤到了底线城市,导致低线城市房价翻了一番,供应量明显增加。

  对于一些房价已经涨起来的城市,比如涨到三万,但是你限价八千,都在这个节点上,很多城市就没法干了,就算是限价,有的城市也得调,包括供地、包括容积率等等很多都需要调,比如房价跌了,政府的地价不降,随便出来的地价起价你算一下账,都是亏钱。

  孙宏斌在演讲最后给银行提出了三点建议:别把按歇贷款限制太狠、要支持并购、进一步支持头部地产商。

  根据孙宏斌在2019中国不动产金融年会上大致提供的数据,目前中国地产商在融资端,大约维持了11万亿元的开发贷款存量,以及2.4万亿元的债券余额(境外债余额1万亿元、境内债余额1.4万亿元),另外信托融资余额2万亿元,共计约15万亿元。

  孙宏斌认为,目前房地产全年销售额维持在15万亿元的情况下,开发企业融资余额15万亿元足够支撑,因此政策层面已经限制房地产业的融资总量。

  以民生银行为例,到2019年6月底,其发放的个人住房贷款余额为3517.47亿元,比年初增加了162.45亿元,增幅为4.84%;其发放的房地产企业贷款余额4603.63亿元,比年初增加了724.21亿元,增幅为18.67%。

  根据中国人民银行发布的统计数字,2017年个人住房贷款增量为4万亿元,2018年为3.9万亿元,到今年三季度末,个人住房贷款余额为29.05万亿元,比年初增加了3.25万亿元。

  根据wind金融的统计,个人住房贷款同比增速在2016年底达到38.1%的高位水平后,至今年三季度末已经连续下降了11个季度,回落至16.8%。

  “政策和银行都可以限制开发企业的融资总量,但是个人按揭应该继续保持一些增量。”孙宏斌说。

  其次,孙宏斌建议银行应该大力支持房地产业发生的并购,“因为并购是解决风险最快的办法”。

  他进一步补充,当开发企业或者开发项目无法偿还银行贷款,从违约开始到通过法律程序进行拍卖,平均需要三四年左右的时间,但是并购可以在三个月或者半年内解决。

  “所以并购是化解行业风险最好的办法。”孙宏斌说,“房地产业的风险就是金融风险,而并购作为化解风险的手段,银行要支持并购,例如发放更多的并购贷款额度等。”

  “目前房地产行业的前五大开发企业的市场占有率约为18%,我估计在五年内,这一比例能够达到30%。对照其他行业,其中,汽车行业国内前五大企业的市场占有率为51%,啤酒行业为73%,空调行业为78%,手机行业为83%。”孙宏斌表示,头部企业对行业稳定有好处。

  孙宏斌认为,房地产业对经济而言至关重要,但同时也占据了太多资源。他列举数据解释称,房地产相关的行业所占国家GDP比重达到了30%,房地产业相关税收及土地出让收入占国家财政收入的40%。

  “再加上其他行业以房地产进行的抵押贷款,所占贷款比重将达到50%。”孙宏斌说,“所以房地产业太重要了,占的资源已经太多了。午间播报:银保监会发布“商业保理”监管文件,”

  孙宏斌在演讲时强调,必须要理解这轮房地产调控,就是极力改变国家经济对房地产的过度依赖,这已经上升到了国家的政治高度和长期的战略选择。

  他认为一个重要的信号就是,从2016年10月份开始,全国各个热点城市重启了限购、限贷、限价等调控政策,行业和市场普遍预期一段时间内将会放松,但时至今日,调控依然十分严格,从未放开。

  “因为地产行业确实太重要了,要理解新形势。”孙宏斌说,“所以对于房地产企业来说,一定不能把这次调控当成短期的,它一定是长期的,这是国家战略。”

  提及今年房地产的整体规模时,孙宏斌认为,和世界冠军上一堂拳击体验课香港马直播,今年大概是16万亿左右,而这个规模大概还会保持很多年。

  11月5日,融创中国(披露10月份销售数据,公司10月份销售金额约644.3亿元,同比增长23%,合同销售面积约438.9万平方米,合同销售均价约14680元/平方米。截至10月底,融创累计实现合同销售金额约4339.2亿元,同比增长17%,累计合同销售面积约2970.7万平方米。

  孙宏斌提出,即时开奖现场。房地产行业在到达15万亿的量级时,将会从增量市场往存量市场变,而不是二手房存量和增量。

  “过去十年里面,确实增量非常大,从2007年3万亿到15万亿,增加到了5倍,增加了12万亿,12万亿什么意思?就是增加的是全球汽车市场,全球汽车市场是2万亿美元。这个好做,就是因为有那么大增量。我们在座的开发商这些年一直在抢占的是增量,有那么多增量,所以大家日子都好过。但是到了现在以后就是存量了。就是这15万亿的增量,在这上下就难做了。”孙宏斌说,“还有一个变化就是,前一轮的时候去库存,这个调控是错的。因为本来一线和二线库存就很小,这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了。最大的问题是把风险挤到了底线城市。”

  “房地产的库存很麻烦,因为挣点钱很难,亏钱特别容易。要是挣一个亿的话特别难,但是亏一个亿特别容易。因为挣钱以后一堆事,亏钱之后什么都没有。所以如果库存有问题,土地储备布局不对,贵了,那基本上就是别说综合竞争能力了,就是能不能活着。”孙宏斌在提到限价时认为,限价是一个长期行为,不能存有侥幸心理,限价基本上会持续很长的时间。好处是限价让风险没了,限制贷款规模让这个行业的负债率降下来了。

  演讲中,孙宏斌还表示,今后,房企依赖大幅增加负债的增长模式在未来的空间将越来越小,将更多依赖经营现金流和股本资金发展。综合竞争力强、均衡全面的房企将在存量市场竞争中更有优势,获得更多发展机会。

  对于房企的负债管理,孙宏斌认为当前限价政策以及在现行的负债总量管理下,未来房企想增加负债几乎不可能,行业杠杆肯定在下降。但这样也有好处,地方政府会把土地价格的期望值降低,把未来的风险给降下来,同时限负债总额能把杠杆率拉低。

  在这方面,融创有四个策略:持续用利润与销售额来降低自己的负债率,坚定投资消费升级,坚定进入大健康、文娱、文旅等5-10年后的大行业,追求高质量。



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